Geschlossene und offene Immobilienfonds

Immobilienfonds investieren, wie der Name schon sagt, in Immobilien mit vorwiegend gewerblichen Charakter. Dies sind zum Beispiel Lagerhallen, aber auch Bürogebäude oder Einkaufszentren. Diese Immobilien werden dann durch den Fonds verwaltet, die Mieteinnahmen abzüglich der Verwaltungsgebühren werden an die Anteilsinhaber des Fonds ausgeschüttet.

Im Bereich der Immobilienfonds unterscheidet man offene und geschlossene Fonds.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds investieren das Geld ihrer Anleger in lediglich eine Immobilie, zum Beispiel ein Einkaufszentrum. Weiterhin nehmen geschlossene Immobilienfonds in der Regel Darlehen zur Finanzierung auf. Die Anleger werden Teilhaber der Gesellschaft und nehmen somit an den geschäftlichen Risiken teil. Kann zum Beispiel die in Aussicht gestellte Vermietungsquote nicht erreicht werden, etwa weil ein Mieter insolvent geworden ist, droht mitunter die Insolvenz des Fonds und somit der Totalverlust der Anlage.

Die Anlagedauer von geschlossenen Immobilienfonds liegt durchschnittlich bei 15-25 Jahren. Sie endet erst mit dem Verkauf der Immobilie.

Daher sollten Anleger in jedem Fall eine langfristige Anlage planen, denn ein Verkauf vor Laufzeitende ist nur beschränkt möglich. So ist die Rückgabe an die Kapitalanlagegesellschaft ausgeschlossen, der Verkauf ist nur über einen Zweitmarkt mit oft hohen Abschlägen möglich.

Die Renditeaussichten für geschlossene Immobilienfonds liegen zwischen 6-9% p.a. Um die Aussichten beurteilen zu können, sollten Anleger jedoch vor Abschluss der Anlage das Verkaufsprospekt durchlesen und ggf. Referenzobjekte der Gesellschaft prüfen. Maßgeblich für die Renditeaussichten sind auch die Mieter, die der Fonds für die Immobilie gewonnen hat. Diese sollten solvent, die Mietverträge langfristig (10 Jahre und länger) abgeschlossen sein.

Offene Immobilienfonds

Im Gegensatz hierzu stehen offene Immobilienfonds. Sie investieren in bis zu 100 verschiedene Immobilien, somit ist das Ausfallrisiko begrenzt. Auch das Mieterrisiko ist bei dieser Fondsart geringer. Zudem können offene Immobilienfonds täglich an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden, der Anleger bleibt also liquide.

Einige offene Immobilienfonds sind zudem mündelsicher, also auch für die Anlage von Geldern für Kinder geeignet. Um die Qualität von Immobilienfonds beurteilen zu können, werden diese ebenso wie andere Fonds von unabhängigen Ratingagenturen beurteilt. Die Fonds erhalten dann, ebenso wie man dies von Hotels kennt, eine Bewertung mit Sternen. 5 Sterne bedeuten hier hohe Qualität und ein ausgezeichnetes Management.
Für den Kauf des Fonds fallen durchschnittlich Ausgabeaufschläge von 5% an, diese Gebühren sind jedoch einmalig. Die Erträge liegen durchschnittlich zwischen 4-6% p.a. Aufgrund ihrer Unabhängigkeit vom Aktienmarkt sind offene Immobilienfonds als Grundlage für jedes Depot zu empfehlen.

Zudem können diese Fonds auch als Sparplan abgeschlossen werden, die Mindestrate pro Monat liegt hier meist bei 50 Euro.

Offene Immobilienfonds sind zudem für Anleger geeignet, deren Freistellungsauftrag nahezu ausgeschöpft ist, denn die Erträge sind nicht voll steuerpflichtig.